Neue Grundsteuer: Grundstückseigentümer müssen jetzt handeln!

Eckdaten zur Grundsteuerreform 2022

Grundsteuerreform: Grundstückseigentümer müssen handeln und werden für die neue Grundsteuer vor Herausforderungen gestellt. Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die bisherigen Einheitswerte verfassungswidrig sind. Sie bildeten die Grundlage für die Grundsteuer. Bisher.

Rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen auf den 01.01.2022 neu bewertet werden.

Die Abgabe der Feststellungserklärungen muss vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 erfolgen – sonst drohen Verspätungszuschläge!

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1. Warum muss im Jahr 2022 eine Erklärung für die neue Grundsteuer abgegeben werden?

Gleiche Grundsteuern in unterschiedlich guter Grundstückslage? Oder anders ausgedrückt: unterschiedliche Grundsteuern bei gleichwertigem Besitz? Eigentümer von Häusern, Wohnungen und Grundstücken empfinden das schließlich schon länger als ungerecht.

Am 10.04.2018 hat das Bundesverfassungsgericht das insofern bestätigt. Die Vorschriften zur Einheitsbewertung sind danach mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz des Artikels 3 Absatz 1 Grundgesetz unvereinbar. Die Verwendung der Einheitswerte aus dem Jahr 1935 (Ostdeutschland) beziehungsweise aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland) ist verfassungswidrig.

Die Einheitswerte bilden die Basis für die Ermittlung der Grundsteuer. Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Bisher berechneten die Finanzämter die Einheitswerte auf 87 beziehungsweise 58 Jahre alte Daten. Das ist deshalb ungerecht und soll zukünftig nicht mehr gehen.

Durch die Grundsteuerreform soll dagegen eine verfassungskonforme Rechtsgrundlage geschaffen werden. Die Grundsteuer fließt direkt den Kommunen zu. Im Jahr 2020 haben die Städte und Gemeinden 14,27 Mrd. € an Grundsteuern eingenommen. Sie haben daher ein Interesse, dass die Einnahmen bestehen bleiben. Anderseits jedoch sollen die Grundstückseigentümer durch die Neuerungen nicht wesentlich mehr belastet werden.


Steuereinnahmen aus der Grundsteuer in Deutschland von 2007 bis 2020 (in Milliarden Euro)

Die Statistik zeigt die Einnahmen aus der Grundsteuer in Deutschland in den Jahren von 2007 bis 2020. Im Jahr 2020 betrugen die Einnahmen aus der Grundsteuer B in Deutschland rund 14,27 Milliarden Euro.
Grundsteuer A: Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft

Grundsteuer B: unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zuzuordnen sind


2. Was müssen Grundstückseigentümer jetzt tun?

Zum 01.01.2022 ist sämtlicher Grundbesitz in Deutschland neu zu bewerten. Das bedeutet, dass bundesweit ca. 36 Mio. Einheiten betroffen sind. Für die Neubewertung muss folglich jeder Grundstückseigentümer vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 eine detaillierte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts an das zuständige Finanzamt übermitteln.

Bei Fristüberschreitung drohen Verspätungszuschläge!


3. Die Abgabe der Feststellungserklärung

3.1. Einreichung der Feststellungserklärung

Am 24.12.2021 gab es ein besonders Weihnachtsgeschenk: Denn die Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Feststellungserklärung des Grundsteuerwertes wurden im Bundessteuerblatt (BStBl 2021 I S. 2391) veröffentlicht. 

Beachte: Die veröffentlichten Vordrucke können nicht für die Abgabe verwendet werden. Die Abgabe ist stattdessen elektronisch an das zuständige Finanzamt zu übermitteln. Ab 01.07.2022 können demgemäß die Feststellungserklärungen über die Onlineplattform „ELSTER“ eingereicht werden.

In Papierform können die Feststellungserklärungen hingegen nur im Einzelfall eingereicht werden.

3.2. Zuständiges Finanzamt

Für die Bearbeitung der Feststellungserklärungen zur Ermittlung des Grundsteuerwertes ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.

Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist das Finanzamt zuständig, zu dessen Gemarkung der Grundbesitz gehört.

Sollte dir nicht klar sein, welches Finanzamt dementsprechend zuständig ist, kannst du im Internet unter den jeweiligen Bundesländern schauen. Für Grundstücke in Hessen gibt es beispielsweise auf der Internetseite des digitalen Finanzamtes eine Suchfunktion. Mit dessen Hilfe kann das zuständige Finanzamt schließlich gefunden werden: Zuständiges Finanzamt finden! | Ihr digitales Finanzamt Hessen

„Wie muss ich meine Erklärung abgeben“ oder „Hilfe! Ich kann das nicht. Wer darf mich unterstützen?“ und Antworten darüber hinaus findest du meinen Blogartikel „Grundsteuerreform – Antworten auf häufig gestellte Fragen„.


4. Was ändert sich mit der Grundsteuerreform?

Im Grunde genommen ändert sich gar nicht so viel. An dem dreistufigen Besteuerungsverfahren wird weiterhin festgehalten. Auch das neue System orientiert sich am Grundstückswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinden.

Die Umsetzung wird daher auf den einzelnen Stufen wie folgt aussehen:

1. Stufe:
Feststellung Grundsteuerwerte auf den 01.01.2022 durch das Finanzamt.
Der alte Begriff „Einheitswert“ wird durch Grundsteuerwert für die Grundsteuer ersetzt.

2. Stufe:
Feststellung Grundsteuermessbeträge auf den 01.01.2025 durch das Finanzamt
Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert x Steuermesszahl

3. Stufe:
Festsetzung der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 durch die Gemeinde
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Grundsteuerreform - Dreistufiges Besteuerungsverfahren für die Festsetzung der neuen Grundsteuer
Dreistufiges Besteuerungsverfahren wird beibehalten

Dementsprechend ergibt sich für die Grundsteuer die folgende Formel: Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Neu: Die Finanzämter werden den Grundsteuerwert danach anders ermitteln. Künftig hängt dieser vom Bodenrichtwert und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete ab, die regelmäßig aktualisiert wird. Eine Neubewertung der Grundsteuer im Bundesmodell soll durch die Finanzämter alle sieben Jahre erfolgen. In Zukunft soll so vermieden werden, dass vergleichbare Grundstücke wieder unterschiedlich besteuert werden.

Die Grundstücksfläche, die Art des Grundstücks und des Gebäudes sowie das Alter des Gebäudes spielen ebenfalls eine Rolle. Schaue des Weiteren in meinen Blogartikel „Grundsteuerreform – Antworten auf häufig gestellte Fragen“ für weitere Informationen.


5. Bisherige Grundsteuer vs. neue Grundsteuer: Was gilt wann?

Bis zum Ende des Jahres 2023 haben die Finanzämter also Zeit, einen neuen Grundsteuermessbetrag aus Einheitswert und Steuermesszahl zu bestimmen. Den Grundsteuermessbetrag geben sie anschließend an die Kommunen weiter. Im letzten Schritt berechnen die Städte und Gemeinden die neue Grundsteuer bis Ende 2024.

Bis Ende 2024 wird die Grundsteuer weiter mit den bisherigen Einheitswerten berechnet.

Nach den neuen Regelungen wird die Grundsteuer erst ab 2025 erhoben.

Was passiert bei Änderungen der Verhältnisse?

Ergeben sich am Grundbesitz bis zur Neuregelung im Jahr 2025 Änderungen (z.B. durch Verkauf, Anbau, Abriss), erfolgen die notwendigen Anpassungen im neuen und im alten Recht.


6. Welche Bundesländer wenden das Bundesmodell an?

Das Grundsteuergesetz und das Bewertungsgesetz gelten bundeseinheitlich – eigentlich. Macht ein Bundesland von der sog. Öffnungsklausel Gebrauch, kann es eigene Regelungen für die Ermittlung der Grundsteuer erlassen. In diesen Fällen gilt dann das Landesgesetz. Bundeseinheitliche Regelungen? Zu schön, um wahr zu sein.

Die Mehrheit der Bundesländer hat sich jedoch für das Bundesmodell entschieden. 2 Bundesländer – Sachsen und Saarland – wenden hingegen das Bundesmodell mit abweichenden Messzahlen an. In weiteren 5 Bundesländern gilt stattdessen Landesgesetz.

Die neuen Regelungen sind nicht einheitlich und unterscheiden sich in den einzelnen Bundesländern.

Ein Überblick der Modelle:

Grundsteuerreform: Übersicht der Bundesländer - Welches Modell gilt für die Bewertung der neuen Grundsteuer
Ein Überblick, welche Bundesländer sich für das Bundesmodell und welche sich für eigene Ländermodelle bei der Grundsteuer entschieden haben.
Quelle: Grundsteuer.de – Grundsteuerreform: Übersicht Bundesländer

7. Wird die Grundsteuer erhöht?

Die bisherigen Regelungen waren veraltet und die Basis für die Ermittlung der Grundsteuer sicherlich fraglich. Das Ziel eine verfassungskonforme, rechtssichere und zeitgemäße Grundsteuer zu entwickeln, die in ihrem Aufkommen neutral bleiben soll, ist begrüßenswert. Die Grundsteuer solle als verlässliche Einnahmequelle den Kommunen erhalten bleiben.

Eigentümer sollen nach der Neubewertung ihres Grund und Bodens sowie ihrer Gebäude nicht wesentlich mehr zahlen. Das erscheint sehr fraglich und warum ist das so?

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird künftig die Lage des Grundstücks sein. Viele Gegenden sind seit 1935 beziehungsweise 1964 attraktiver geworden. Das wird sich dann in steigenden Grundsteuern zeigen. Insbesondere gilt das für boomende Gemeinden und Städte. In strukturschwachen Gebieten könnte es künftig auch günstiger werden.

Auch Mieter müssen mit höheren Nebenkosten rechnen. Die Grundsteuer darf nämlich weiterhin von den Vermietern auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Großstädten dürften Mieter künftig mehr bezahlen.

8. Weitere Fragen zur Grundsteuerreform?

Schaue auch in meinen Blogartikel „Grundsteuerreform – Antworten auf häufig gestellte Fragen“ für weitere Informationen.

Grundsteuerreform – Antworten auf häufig gestellte Fragen zur neuen Grundsteuer

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