Ausgewandert: Grundstücke im Inland und die Steuerpflicht

Ausgewandert - Grundstück im Inland

Ausgewandert: Was du im Fall von Grundstücken im Inland wissen und beachten solltest und welche steuerlichen Pflichten du erfüllen musst, erfährt du in diesem Blogartikel.

Du bist ausgewandert und dein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt befindet sich nicht mehr in Deutschland, und trotzdem kann es sein, dass du steuerpflichtig wirst? Erzielst du Einkünfte in Deutschland, können diese zu versteuern sein, wenn sie unter die beschränkte Steuerpflicht gemäß § 49 EStG fallen. Wenn du Immobilien in Deutschland besitzt, ist das zum Beispiel der Fall. Lies hier, was du dabei beachten musst.

AKTUELLER HINWEIS: Beachte, dass du eine Abgabepflicht im Rahmen der Grundsteuerreform hast (siehe dazu Punkt 5)!

1. Einordnung der beschränkten Steuerpflicht

1. Schritt: Anknüpfungspunkt

Sofern keine unbeschränkte Steuerpflicht vorliegt, muss als Erstes ein gesetzlicher Anknüpfungspunkt in
Deutschland vorliegen. Ohne diesen Anknüpfungspunkt kann keine Besteuerung erfolgen kann.

Hast du beispielsweise eine Immobilie oder eine Betriebsstätte in Deutschland, liegt ein solcher Anknüpfungspunkt vor. Erzielst du hieraus inländische Einkünfte im Sinne der beschränkten Einkommensteuerpflicht, können diese als Inlandseinkünfte eingestuft werden.

2. Schritt: Besteuerungsrecht nach DBA

Wenn ein gesetzlicher Anknüpfungspunkt in Deutschland besteht, muss im zweiten Schritt geprüft werden, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) anwendbar ist. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, ist wichtig zu klären, welcher Staat das Besteuerungsrecht zugewiesen bekommt.

Das Besteuerungsrecht wird mithilfe des DBAs zwischen Deutschland und deinem Ansässigkeitsstaat bestimmt. Meist erhält das Besteuerungsrecht der Ansässigkeitsstaat.

Das heißt, wenn du also im Ausland ansässig bist, darf Deutschland trotz gesetzlicher Anknüpfungspunkte in Deutschland nicht besteuern. Teilweise müssen Einkünfte auch aufgeteilt werden (z.B. bei Betriebsstätten).


2. Belegenheitsprinzip bei Grundstücken

Für Vermögenswerte, die in Deutschland belegen sind, greift das sog. Belegenheitsprinzip. Es werden davon also alle immobilen Vermögenswerte erfasst. Ob die Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft, einem Gewerbebetrieb oder dem Privatvermögen zuzuordnen sind, ist nicht ausschlaggebend.

Du kannst durch deine Auswanderung die Besteuerung der immobilen Vermögenswerte nicht „verlagern“. Sie werden immer in dem Land steuerpflichtig, in dem diese belegen sind („Belegenheitsprinzip“).

Folglich hat daher Deutschland immer Zugriffsmöglichkeiten auf dein inländisches Vermögen.


3. Steuerliche Einordnung

1. Inländische Einkünfte

Für die beschränkte Steuerpflicht musst du die im § 49 EStG aufgeführten inländischen Einkünfte erzielen. Bei einem Grundstück können das sein:

– Einkünfte aus einer im Inland betriebenen Land- und Forstwirtschaft (§ 49 Abs. 1 Nr. 1 EStG)

– Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn im Inland eine Betriebsstätte vorliegt (§ 49 Abs. 1 Nr. 2a EStG) „Betriebsstättenprinzip“

– Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG)

– Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften von Immobilien (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG) sind sonstige Einkünfte im Sinne des § 22 EStG i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Beachte: Die zehnjährige Spekulationsfrist gilt auch bei im Ausland lebenden Eigentümer und Veräußerungsgewinne sind dann steuerfrei.)

2. Besteuerungsrecht

Wie oben erwähnt, wird das Besteuerungsrecht mithilfe des DBAs zwischen Deutschland und deinem Ansässigkeitsstaat bestimmt.

Nach dem Musterabkommen der OECD (OECD-MA) steht regelmäßig das Besteuerungsrecht dem Staat zu, in dem das Grundstück belegen ist. Das heißt also, dass danach das Besteuerungsrecht also Deutschland zusteht.

Nach Art. 6 Abs. 1 des OECD-MA erhält Deutschland das Besteuerungsrecht bei:
– Einkünfte aus einer im Inland betriebenen Land- und Forstwirtschaft (§ 49 Abs. 1 Nr. 1 EStG) und
– Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG).

Deutschland steht bei Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften von Immobilien (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG) nach Art. 13 Abs. 1 des OECD-MA das Besteuerungsrecht zu.

Art. 5 OECD-MA weist Deutschland das Besteuerungsrecht den Einkünften aus Gewerbebetrieb zu, wenn im Inland eine Betriebsstätte vorliegt (§ 49 Abs. 1 Nr. 2a EStG), sogenanntes „Betriebsstättenprinzip“.


4. Steuerliche Pflichten

4.1 Ermittlung der Einkünfte

Land- und Forstwirte und Gewerbetreibende sind verpflichtet, eine Einnahmenüberschussrechnungen (EÜR) oder eine Bilanz zu erstellen.

Die Betriebsausgaben werden von den Betriebseinnahmen bei der EÜR abgezogen. Bei Überschreiten der nachfolgend genannten Grenzen muss jedoch vom Gewerbetreibenden eine Bilanz erstellen: Umsatz über 600.000 EUR und Gewinn über 60.000 EUR. Bleiben sie unterhalb dieser Grenzen, ist eine EÜR als Gewinnermittlung ausreichend.

Erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG) sind diese deinem Privatvermögen zuzuordnen. In diesem Falle ermittelst du deine Einkünfte, in dem du deine Mieteinnahmen um deine Werbungskosten reduzierst.

4.2 Einkommensteuer

Die Einkünfte nach § 49 EStG sind mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Dieser beträgt je nach Höhe zwischen 0% und 45%. Es wird hierbei grundsätzlich nicht zwischen der unbeschränkten und beschränkten Steuerpflicht unterschieden. Im Gegensatz zur unbeschränkten Steuerpflicht gilt hier nicht das Welteinkommensprinzip. Es werden hiernach nur deine inländischen Einkünfte für die Besteuerung herangezogen.


5. Grundsteuerreform 2022

Grundstückseigentümer müssen handeln! Rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen auf den 01.01.2022 neu bewertet werden. Die Abgabe der Feststellungserklärungen muss vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 erfolgen.

Das gilt auch für Grundstückeigentümer, die ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt nicht mehr in Deutschland haben.

Ich habe Folgendes für dich veröffentlicht:


6. Fazit

Auch wenn sich dein Wohnsitz oder dein gewöhnlicher Aufenthaltsort nicht (mehr) im Inland befindet, kann es sein, dass du beschränkt steuerpflichtig bist. Zum Beispiel im Falle vom inländischen Grundbesitz.

Wichtig ist, dass du die steuerlichen Folgen einschätzen kannst, deine Pflichten kennst und sie beachtest. Ratsam ist daher, sich im Vorfeld über ein (mögliches) Vorliegen von beschränkt steuerpflichtigen Einkünften und deren Behandlung in Deutschland zu erkundigen.

Jeder Einzelfall ist unter Umständen anders zu beurteilen, und so solltest du dir fachkundigen Rat einholen, da nur dann deine individuellen Gegebenheiten abschließend eingeordnet und entsprechende Maßnahmen vorgeschlagen werden können.

Du bist ausgewandert und weißt nun, was du bei Grundstücken im Inland wissen und beachten solltest. Auch wenn eine Steuerpflicht im Inland nicht vermeidbar sein dürfte, sollte das aber vor deinem Entschluss in der Regel auch kein Hindernis für (d)eine Auswanderung sein.

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