Grundsteuerreform – Antworten auf häufig gestellte Fragen

Grundsteuerreform: Grundstückseigentümer müssen handeln und finden hier Antworten auf häufig gestellte Fragen. Rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen auf den 01.01.2022 neu bewertet werden. Das stellt Grundstückseigentümer vor neue Herausforderungen.

Die Abgabe der Feststellungserklärungen muss vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 erfolgen – sonst drohen Verspätungszuschläge! Diese und weitere Informationen findest du auch in meinem Blogartikel zur neuen Grundsteuer.

Doch es ist Zeit zu handeln! Finde hier die Antworten auf häufig gestellte Fragen.

Grundsteuer: Was ist das eigentlich?

Die Grundsteuer wird auf inländischen Grundbesitz erhoben. Das sind in Deutschland gelegene unbebaute und bebaute Grundstücke, die betrieblich oder privat genutzt werden, auch Eigentumswohnungen, sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, zu denen auch land- und forstwirtschaftliche Flächen gehören.

 

Grundsteuer: Wer zahlt sie?

Die Grundsteuer ist grundsätzlich vom Eigentümer zu zahlen.

Bei Mietverhältnissen kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen (siehe hierzu auch unter Punkt 12: Mietwohnung: Bin ich als Mieter von der Grundsteuerreform betroffen?)

 

Grundsteuer: Wem fließt sie zu?

Die Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden, in deren Gebiet sich der Grundbesitz befindet, erhoben und ihnen fließen die Einnahmen ausschließlich zu. Die Grundsteuer zählt damit zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen, also der Städte und Gemeinden.

Hiermit werden zum Beispiel Schulen, Kindertagesstätten, Schwimmbäder oder Büchereien finanziert und es wird in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken investiert.

 

Grundsteuer: Wie wird sie ermittelt?

Das Finanzamt setzt den Grundsteuermessbetrag fest. Er ist das Berechnungsergebnis aus den vom Steuerpflichtigen (Eigentümer des Grundstücks) erklärten Angaben (wie z.B. den Flächen) und den vom Finanzamt automatisch beigesteuerten Faktoren und Steuermesszahlen.

Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert x Steuermesszahl

 

Diesen Grundsteuermessbetrag multipliziert dann die jeweilige Gemeinde vor Ort mit dem örtlich geltenden Grundsteuerhebesatz und berechnet so die zu zahlende Grundsteuer.

Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

 

Zusammengefasst wird die Grundsteuer mit folgender Formel berechnet:

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

 

Grundsteuer: A, B und C – Die Unterschiede

Die Grundsteuern richten sich an unterschiedliche Empfänger; die Buchstaben sind entsprechend gewählt:

Grundsteuer A wird land- und forstwirtschaftlichen Betrieben und Flächen zugeordnet (A = agrarisch).

Grundsteuer B betrifft jeden Grund und Boden, der bebaut werden kann und nicht landwirtschaftlich genutzt wird. Es werden alle unbebauten und bebauten Grundstücke erfasst (B = baulich).

Mit der Grundsteuer C können Städte und Gemeinden unbebaute, aber baureife Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind, durch einen gesonderten Hebesatz höher belasten als die übrigen unbebauten Grundstücke.

Die Baulandsteuer auch Grundsteuer C war eine in der Bundesrepublik Deutschland 1961 und 1962 erhobene Ausprägung der Grundsteuer. Sie sollte der Verhinderung der Bodenspekulation und dem Schließen von Baulücken dienen. Auch nach ihrer Aufhebung wurde eine Neueinführung im Rahmen einer Reform der Grundsteuer diskutiert. Ab 2025 haben Kommunen die Möglichkeit, für baureife Grundstücke einen gesonderten Grundsteuer-Hebesatz zu bestimmen. (Quelle: Baulandsteuer – Wikipedia)

 

Grundsteuer: Warum gibt es eine Veränderung?

Die bisherige Grundsteuer fußt auf veralteten Werten aus dem Jahr 1935 (Ostdeutschland) beziehungsweise aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland). Das ist ungerecht, urteilte das Bundesverfassungsgericht 2018 und so müssen in ganz Deutschland die jahrzehntelang unveränderten Grundlagen ab 2025 durch eine veränderte Grundsteuer ersetzt werden.

In Deutschland betrifft das rund 36 Millionen Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Bundesweit gelten nun ab 2025 verschiedene Grundsteuergesetze.

Die Eigentümer müssen in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag einige Angaben machen, weil diese den Behörden teilweise nicht aktuell und nicht vollständig vorliegen. Das muss schon ab Juli 2022 geschehen, weil die erforderlichen Schritte von der Neubewertung aller Grundstücke über die Berechnung der neuen Grundsteuerhebesätze bis zur Festsetzung der neuen Grundsteuer für 2025 durch die Städte und Gemeinden Zeit benötigt.

Deshalb muss für jedes Grundstück ab 01. Juli 2022 eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben werden – das gilt deutschlandweit.

 

Die neuen Regelungen: Ab wann gelten sie?

Die Grundsteuer wird erstmalig ab 2025 nach den neuen Regelungen erhoben. Die bisherigen Regelungen gelten bis Jahr 2024.

 

Die neuen Regelungen: Sind sie bundeseinheitlich?

Das Grundsteuerreformgesetz aus dem Jahr 2019 ist ein Bundesgesetz. Die Länder haben aber die Möglichkeit erhalten, auch eigene Grundsteuergesetze zu erlassen.

5 Länder haben davon Gebrauch gemacht und sich für eine eigene Regelungen entschieden.

11 Länder wenden das Bundesmodell an. Davon haben sich Saarland und Sachsen für abweichende Messzahlen entschieden.

 

Neue Grundsteuer: Warum muss ich Daten zu meinem Grundstück erklären?

Die Nutzung von Daten aus dem bisherigen Besteuerungsverfahren, das auf Werten aus dem Jahr 1964 basiert, ist aus mehreren Gründen nicht möglich – insbesondere sind die Daten in den Einheitswertakten teils veraltet und unvollständig. Auch hätten die Werte in einer Vielzahl von Fällen aufgrund der jetzt geltenden, anderen Ermittlungsmethoden nicht verwendet werden können.

Die kommunalen Steuerämter haben außer dem bisherigen Steuermessbetrag (welcher aus dem Einheitswert errechnet wird) keine weiteren Daten.

 

Neue Grundsteuer: Muss ich eine Erklärung abgeben?

Eigentümer zum Stichtag 1. Januar 2022 eines unbebauten oder bebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft oder auch nur einzelner land- und forstwirtschaftlicher Flächen sind, haben eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben.

 

Erklärungspflichtig sind auch Erbbauberechtigte im Falle eines Erbbaurechts, Wohnungserbbaurechts oder Teilerbbaurechts sowie Eigentümer des Grund und Bodens bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden.

 

Eigentumswohnung: Muss ich als Eigentümer eine Erklärung abgeben?

Ja! Bei Eigentumswohnungen wird die Grundsteuer nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf die einzelnen Wohnungen erhoben. Daher müssen Eigentümer einer Eigentumswohnung eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben. Das ist unabhängig davon, ob du selbst in der Wohnung lebst oder diese vermietet hast.

 

Mietwohnung: Bin ich als Mieter von der Grundsteuerreform betroffen?

Mieter müssen keine Erklärung einreichen.

Nach den mietrechtlichen Regelungen ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet, dass Vermieter die Grundsteuer den Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen dürfen. An dieser Regelung hat sich durch die Grundsteuerreform nichts geändert.

Die Auswirkungen der Reform können der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 entnommen werden.

 

Die Erklärung: Wie gebe ich meine Erklärung ab?

Die Abgabe der Erklärung erfolgt ausschließlich elektronisch an das zuständige Finanzamt.

Für die digitale Übermittlung der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag kann beispielsweise ELSTER genutzt werden. ELSTER steht für “ELektronische STeuerERklärung” und ist ein kostenfreier Service der Steuerverwaltungen in Deutschland zur digitalen Abgabe von Steuererklärungen. ELSTER führt Sie schrittweise durch das Programm. Die Erklärung kann erst ab dem 1. Juli 2022 elektronisch übermittelt werden. Auch das digitale Formular steht erst ab diesem Zeitpunkt zur Verfügung.

Wenn man sich für die elektronische Abgabe der Einkommensteuererklärung bereits bei ELSTER registriert hat, muss man sich für die elektronische Abgabe der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag nicht ein zweites Mal registrieren.

Wer noch kein ELSTER-Benutzerkonto besitzt, kann sich bereits vor dem 1. Juli 2022 registrieren.

In Einzelfällen sind Ausnahmen von der elektronischen Abgabeverpflichtung möglich: Wer glaubhaft darlegen kann, dass eine elektronische Abgabe nicht möglich ist, der kann die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag auch in Papierform abgeben. Ein Anruf beim Bürgerservice beim zuständigen Finanzamt gibt im Zweifelsfall Klarheit darüber, ob im vorliegenden Fall die Erklärung auch in Papierform abgeben werden dürfen. Aber auch dann sind die Erklärungsvordrucke erst ab dem 1. Juli 2022 verfügbar.

 

Die Erklärung: Hilfe! Ich kann das nicht. Wer darf mich unterstützen?

Die Unterstützung ist grundsätzlich nur bestimmten Personengruppen erlaubt. Zur unbeschränkten Hilfe in Steuersachen sind beispielsweise Steuerberater oder Rechtsanwälte befugt.

Gut zu wissen: Familienangehörige dürfen sich gegenseitig unterstützen, also Kinder beispielsweise ihre Eltern. Familienangehörige dürfen z.B. ihre eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung auch für ihre Angehörigen abzugeben.

Grundstücks- und Hausverwaltungen sind ebenfalls befugt, bezüglich der von ihnen verwalteten Objekte bei den Erklärungen zum Grundsteuermessbetrag Hilfe in Steuersachen zu leisten.

 

Die Erklärung: Muss ich Unterlagen einreichen?

Es sind keine Unterlagen mit der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag einzureichen. Sollte das Finanzamt weitere Unterlagen für die Prüfung benötigen, werden die Unterlagen angefordert.

 

Neue Grundsteuer: Muss ich nach der Reform mehr Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Aber die einzelnen Grundsteuerzahlungen können sich ändern. Das heißt, dass die einen Eigentümer mehr Grundsteuer bezahlen müssen als die anderen.

Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Die Grundsteuerreform hat das Ziel einer gerechteren Grundsteuer.

 

Neue Grundsteuer: Kann ich schon jetzt meine Grundsteuer für das Jahr 2025 berechnen?

Die neuen Hebesätze der Städte und Gemeinden stehen noch nicht fest. Die Grundsteuer kann noch nicht berechnet werden, weil die Hebesätze maßgeblich sind und erst im Laufe des Jahres 2024 festgelegt werden.

 

Wohnfläche: Was gehört dazu?

Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche.

Die Wohnflächenverordnung gilt mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Sind Terrassen- und Balkonflächen von besonderer Qualität (z.B. wenn diese überdacht/seitlich wettergeschützt sind) können es 50 Prozent sein.

Bei Zimmern mit Dachschrägen ist folgende Grundregel zu beachten:

Die Fläche unter einer Dachschräge wird bis 100 cm Höhe gar nicht berechnet. Ab einer Höhe von 100 cm bis 199 cm ist die Fläche nur mit 50 Prozent zu berechnen. Ab 200 cm Höhe unter der Dachschräge ist die Fläche vollständig als Wohnfläche zu berechnen.

Zur Wohnfläche zählen nicht:

• Räume im Keller und Dachgeschoss, die nicht als Wohnraum dienen;
• Garagen – Dienen sie Wohngebäuden, bleiben sie außer Ansatz, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zum Wohngebäude stehen (z. B. angebaute oder freistehende Garage auf dem Grundstück; Tiefgarage im Mietshaus) oder wenn ihre Grundfläche 100 Quadratmeter nicht überschreitet;
• Nebengebäude bleiben unberücksichtigt, wenn sie Wohngebäuden dienen und ihre Gebäudefläche weniger als 30 Quadratmeter beträgt. Ein Nebengebäude kann beispielsweise eine Scheune oder ein Gartenhaus sein.

Die Wohnfläche findest du ggf. in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.

 

Nutzungsfläche von Gebäuden: Was ist gemeint?

Zur Nutzungsfläche zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Werkstätte, Büroräume, …) oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind.

Die Nutzungsfläche findest du ggf. in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.

 

Grund und Boden: Welche Angaben sind erforderlich?

Es werden Informationen aus dem Liegenschaftskataster benötigt:

• Gemarkung
• Flur
• Flurstück
• Fläche des Grund und Bodens in Quadratmetern.
• Grundbuchblattnummer

Die Angaben zum Grund und Boden findest du auch im Grundbuchblatt, im Katasterauszug, ggf. auch in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.

 

Grundvermögen: Was gehört dazu?

Zum Grundvermögen gehören unbebaute und bebaute Grundstücke. Weiterhin gehören auch die Wohnteile, die bisher zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörten, zum Grundvermögen.

 

Land- und forstwirtschaftlicher Betrieb: Was gehört zum Vermögen?

Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie einzelne (z.B. verpachtete ) land- und forstwirtschaftliche Flächen, ebenso Kleingartenland und Dauerkleingartenland.

 

Land- und forstwirtschaftlicher Betrieb: Welche Angaben sind erforderlich?

In der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag sind Angaben zu den einzelnen Flurstücken und ihren Nutzungen erforderlich, die sich aus dem Liegenschaftskataster ergeben.

In Zusammenarbeit mit der hessischen Katasterverwaltung wird vor dem 1.Juli 2022 ein „Sonderkatasterauszug Hessen – Grundsteuerreform (LuF)“ online und kostenfrei zum Abruf bereitgestellt. Dieser enthält neben der Auflistung der Flurstücke die weiteren zu erklärenden Daten, soweit diese der Finanzverwaltung vorliegen. Für den Abruf dieses Sonderkatasterauszugs benötigst du dein Aktenzeichen.
Den Link zum Sonderkatasterauszug findest du im Laufe des Juni 2022 unter: Grundsteuer – FAQ | Ihr digitales Finanzamt Hessen

 

Grundvermögen: Was ist eine wirtschaftliche Einheit?

Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens wird „Grundstück“ genannt. Der steuerliche Begriff des Grundstücks kann vom umgangssprachlichen Verständnis und auch von der Darstellung im Grundbuch abweichen. Denn auch mehrere Flächen (Flurstücke) können zusammen ein steuerliches Grundstück bilden, z.B. wenn sie räumlich und wirtschaftlich zusammengehören und zusammen genutzt werden.

Beispiele für eine wirtschaftliche Einheit sind:

• eine Eigentumswohnung
• eine Eigentumswohnung mit zugehöriger Garage oder Tiefgaragenstellplatz
• ein Einfamilienhaus
• ein Einfamilienhaus mit einem Garten (zwei verschiedene Flurstücke)
• Ein Mietwohngrundstück mit mehreren Garagen und Stellplätzen
• eine alleinstehende Garage, die zu keinem anderen Gebäude gehört
• eine alte Hofreite mit Scheune und alten Stallgebäuden, die zu Wohnzwecken genutzt werden

Bitte beachten: Für jede wirtschaftliche Einheit ist eine eigene Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben.

Hinweis: Mit der Grundsteuerreform bilden mehrere Flurstücke nur dann eine wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ im Grundvermögen, wenn sie in derselben Gemeinde belegen sind. Die wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ kann sich nur auf das Gebiet einer Gemeinde erstrecken. Eine Zerlegung von Steuermessbeträgen beim Grundvermögen gibt es nicht mehr. Die Flurstücke auf dem Gebiet anderer Gemeinde bilden eine oder mehrere neue wirtschaftliche Einheiten „Grundstück“. Die von dieser Neuregelung betroffenen Eigentümer werden von der Finanzverwaltung vor dem 1. Juli 2022 über neue Aktenzeichen für die Erklärungsabgabe informiert.

 

Aktenzeichen: Wo finde ich das Aktenzeichen?

Das Aktenzeichen für die Erklärungsabgabe findest du den Einheitswertbescheiden (bisher Einheitswert-Aktenzeichen oder EW-Az genannt) oder in Abgabe- bzw. Grundsteuerbescheiden der zuständigen Kommune.

 

Checkliste

Eine Checkliste und weitere Informationen um schon jetzt wichtige Fragen klären zu können bietet zum Beispiel das digitale Finanzamt Hessen: Informationen zur Vorbereitung auf die Erklärungsabgabe ab 1. Juli 2022 | Ihr digitales Finanzamt Hessen